L'optimisation des impôts locaux
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Auteur
: Francis FELGATE, Expert agréé |
Sommaire 1.
Introduction - 2.
Définitions
- 2.1.
La
taxe foncière
2.2. La
taxe professionnelle
2.3. La
taxe d'habitation
2.4. La
taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et entrepôts
2.5.
La taxe sur les Grandes Surfaces
2.6.
La taxe locale d'équipement - 2.7.
Surface Hors Oeuvre Brute (S.H.O.B.)
- 2.8.
Surface
Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.)
- .
- 3.
Comment
optimiser ?
- 3.1.
Il
faut savoir
3.2. Intervention
d'un conseil spécialisé
3.3.
Services et outils proposés
4.
Quels peuvent être les résultats
?
1.
Introduction
 -
Les taxes locales sont perçues au profit des collectivités locales (régions, départements,
communes, communautés urbaines, etc.)
- Les taux sont votés par les collectivités
-
Le choix de l’implantation d’un site immobilier nécessite une étude préalable
pour déterminer les « meilleurs coûts fiscaux »
- Ce choix sera décisif
pour toute la durée de vie de l’immeuble et de son occupant, tant vis à vis des
taxes foncières, que professionnelles ou encore des taxes sur les bureaux, entrepôts
et locaux commerciaux. Une implantation réfléchie sera source d’économies importantes,
tant pour le propriétaire que pour l’occupant, améliorant ainsi le ratio de rentabilité
de cette opération immobilière. 2. Définitions
2.1.
La Taxe Foncière -
Produit Annuel : 16 500 000 ¤ -
Articles du CGI : 1380 et suivants.
Documentation de base administrative :
Série 6-IDL, Division C -
Base d’imposition : surface pondérée multipliée par un prix au m2
(méthode par comparaison) ou prix de revient des immobilisations passibles de
la taxe foncière (méthode comptable). -
Déclaration à chaque modification physique ou d’utilisation de l’immeuble
: Modèles P, H, C, U -
Remarques :
La Taxe Foncière, demeure l'élément déterminant de
l'évaluation des autres produits fiscaux. Une erreur à ce titre, entraîne une
cascade de coûts indus, et ce, tout au long de la vie de l'immeuble ou de l'entreprise.
A contrario, une économie réalisée dans ce domaine est donc récurrente et source
de profit, souvent méconnue. 2.2.
La Taxe Professionnelle
-
Produit Annuel : 27 440 000 ¤ -
Articles du CGI : 1447 et suivants
Documentation de Base : Série
6-IDL, Division E -
Base d’imposition : valeur locative cadastrale majorée d’un coefficient
d’actualisation(méthode par comparaison) ou prix de revient des immobilisations
passibles de la taxe foncière (méthode comptable), 16 % des équipements et des
biens mobiliers, et la masse salariale. -
Déclaration annuelle : Déclaration 1003 au 31/12. 2.3.
La Taxe d’habitation -
Produit Annuel : 10 975 000 ¤ -
Article du CGI : 1407 et suivants
Documentation de Base : Série
6-IDL, Division D -
Base d’imposition : surface pondérée multipliée par un prix au m2. -
Déclaration annuelle : aucune, sauf en cas de modifications physiques
ou d’utilisation de l’immeuble. 2.4.
La Taxe sur les bureaux, locaux
commerciaux et entrepôts -
Produit Annuel : Pas de statistiques officielles, le produit variant
lors de chaque changement de destination par immeuble. -
Article du CGI : 231 ter. -
Base d’imposition : surface taxable multipliée par un prix au m2
fixé par commune. -
Déclaration annuelle : Déclaration 6705 pour le 1er mars. 2.5.
La Taxe sur les Grandes Surfaces
-
Produit Annuel : Pas de statistiques officielles, le produit variant
lors de chaque changement de destination par immeuble et d’autre part fluctuant
en fonction du chiffre d’affaire de l’occupant. -
Loi 72-657 du 13/07/72.
Redevables : établissements de plus de 400m2
et chiffre d’affaire supérieur à 460 000. -
Base d’imposition : surface taxable * prix au m2 variable
en fonction du chiffre d’affaires. -
Déclaration annuelle : Imprimé Cerfa 10439*03 et 10440*02 pour le 15
avril. 2.6.
La Taxe Locale d’équipement
-
Produit Annuel : Pas de statistiques officielles, cette taxe étant
due uniquement lors de la délivrance d ‘un permis de construire -
Articles du CGI : 1585 A, C, D et E
Documentation de Base : Série
6-IDL – Division F – Chapitre 1er – Section 3. -
Base d’imposition : Surface Hors Œuvre Nette multipliée par une valeur
au m2 variable selon la catégorie des immeubles. -
Déclaration : lors de l’obtention du permis de construire 2.7.
Surface
Hors Oeuvre Brute (S.H.O.B.) Le
premier alinéa de l'article R212-2 du code de l'Urbanisme dispose que «
la surface du plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme
des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction ».
D'autre part, la circulaire n° 90/80 du 12 novembre 1990 du ministère de l'Equipement,
du Logement, des Transports et de la Mer précise « qu'elle doit être mesurée
de manière à prendre d'une part l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs,
porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et, d'autre part, tous les
prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias et coursives
».
La
SHOB comprend donc :-
les rez-de-chaussée et tous les étages,-
tous les niveaux intermédiaires,-
les combles et sous-sols aménageables ou non,-
les toitures terrasses, accessibles ou non.
Elle
ne comprend pas :-
les auvents ne constituant que des avancées de toitures,-
les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de- chaussée,-
les acrotères, bandeaux, corniches ou marquises,-
tous les vides qui, par définition, ne constituent pas de surface de plancher
etnotamment
les trémies d'escaliers, d'ascenseurs ou de monte-charges.Ne
constituent pas davantage des surfaces de plancher les marches d'escalier, les
cabines d'ascenseur et les rampes d'accès. En revanche, constitue de la surface
hors oeuvre brute la partie du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier,
à une rampe d'accès, ou la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie
d'un ascenseur. 2.8.
Surface
Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.) - Au
deuxième alinéa de l'article RI 12-2 du code de l'Urbanisme, elle s'obtient en
déduisant de la S.H.O.B. les éléments suivants :
a)
première déduction : « les surfaces de plancher hors oeuvre des combles
et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour les activités à caractère
professionnel, artisanal, industrie ou commercial ».
b) deuxième déduction
: «les surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des
balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes au rez-de-chaussée »
c)
troisième déduction : « les surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments
ou des parties de bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules ».
S.H.O.N.
= S.H.O.B. - (a + b + c)
> Commentaire concernant la première déduction :
Pour établir
si une surface située en combles ou en sous-sol peut être déduite, la circulaire
n° 90/80 du 12 novembre 1990 précise qu'il convient de s'appuyer sur les critères
suivants :-
hauteur des locaux (sont déduites les surfaces dont la hauteur sous
plafond est inférieure à 1,80 mètre),-
affectation des locaux (sont déduits les locaux non aménageables
en raison de l'usage qui en est fait),-
consistance des locaux (sont déduits les locaux non aménageables
en raison de leur impossibilité à supporter des charges liées
à l'usage, ou en raison de l'encombrement de la charpente).
3.
Comment optimiser ?
3.1.
Il faut savoir
-
Par quelle méthode est évaluée la valeur locative ?
Les services du
cadastre, pour déterminer l’évaluation de la taxe foncière ou la valeur locative
servant à calculer les autres impositions locales, agissent-ils :(a)
- En venant vérifier sur place la surface et l'affectation des biens ?(b)
- En étudiant avec attention le permis de construire ?(c)
- En recopiant les déclarations faites par le contribuable?La
bonne réponse est (c), tout en sachant qu'à défaut de déclaration,
ou dans le cas de déclaration jugée anormale, le cadastre procédera
à une "évaluation d'office" - (ce qui est le cas 7 fois
sur 10, et bien entendu le contribuable n'en sera pas informé...)
-
À quand remonte la dernière révision générale des bases de calcul ?
Elle
date de 1970 pour le bâti, et de 1961, pour le non bâti. Ces valeurs ne correspondent
plus à la réalité des valeurs locatives réelles de ce jour, notamment parce qu’elles
ne prennent pas en compte les démolitions, les sinistres, les changements d’utilisation
ou la modification de l’environnement du bien. Les bases de calcul reposent
sur des méthodes et des termes de comparaison jamais révisés, sauf à la hausse,
par l'application de coefficients multiplicateurs forfaitaires, et ce, quel que
soit :(a) -
l'age de l'immeuble(b)
- l'entretien de l'immeuble (c)
- l'environnement de l'immeuble(d)
- le taux et la qualité d'occupation de l'immeuble-
Délai de réclamation ?
Attention, il est court. Dans la majeure partie
des cas, la réclamation ne portera que sur l’année N et N-1 ; toutefois et
selon certains critères, la période de remboursement peut porter sur un retour
en arrière de 5 ans -
Attention, aussi, à la perte des exonérations pour les constructions nouvelles
si le délai de déclaration de 90 jours est dépassé.
De plus, il convient
de préciser que, même si vous remplissez consciencieusement votre déclaration
et que vous commettez une erreur en votre défaveur, celle-ci vous sera opposable
ad vitam aeternam... -
Enfin, il est essentiel de remarquer que les baisses d’impôt obtenues, grâce
à la vérification des bases de calcul, sont récurrentes sur la durée de vie de
l’immeuble. 3.2.
Intervention d’un conseil spécialisé
Impôts
complexes, lourds, peu connus ; ces impôts directs locaux doivent être vérifiés
par des intervenants extérieurs expérimentés, à même d'étudier leur bien-fondé,
suivant les textes de lois et l'évolution de la jurisprudence au quotidien L’intervention
consiste à examiner les différentes bases d'imposition et à contrôler les diverses
possibilités de pondérations, d'abattements ou de réductions diverses dont peut
bénéficier le contribuable. Le
conseil présentera ensuite au contribuable un rapport détaillé chiffrant les économies
décelées et préconisant les modalités de réduction, ou les réclamations à établir
afin de pouvoir en bénéficier dans les meilleurs délais. Les
honoraires de conseil sont principalement fondés sur les dégrèvements obtenus
et notifiés par l’Administration Fiscale sur l’année en cours et les années non
prescrites. Les frais de déplacements, de recherche et d’intervention d’experts
extérieurs (hors géomètres experts et réalisations de plans) sont, dans le cas
des cabinets les plus connus, à la charge du conseil (principe : «
pas d‘économies, pas de facturation » !). Les
statistiques de l’un des premiers cabinet français, basées sur 7000 dossiers,
démontrent que 7 fois sur 10, un dégrèvement peut être obtenu et que la moyenne
de dégrèvement correspond à environ 25 % de l’impôt annuel. 3.3. Services
et outils proposés >
Outils de recherche d'un conseil
Pour
vous aider au cours de votre processus de sélection d’un cabinet spécialisé, FMService
vous propose : •
RSG DATA,
le guide de recherche multicritères, pour identifier une « short list » •
EXPO FM,
le salon permanent du FM, pour finaliser votre choix. >
Service de Veille fiscale
FMservice,
en association avec un cabinet spécialisé, sélectionne pour vous, chaque mois,
ce qu'il faut savoir :
-
L'actualité : jurisprudence, nouvelles dispositions, ...
- Les points à souligner
: délais, procédures, définitions, ... •
Pour consulter
la Veille : cliquer
ici
>
Informations utiles
FMservice
vous propose des sites et ouvrages suivants :- •
Sites Web recommandés :
- WWW.batifiscalite.com
WWW.revue-fiduciaire.fr
WWW.legifrance.gouv.fr
WWW.finances.gouv.fr
WWW.imprimerienationale.fr
•
Ouvrages de référence :
- Le
Code Général des Impôts
Les Nouvelles Fiscales
La Documentation
de Base Administrative – Série 6 – IDL
La Documentation Organique
4.
Quels peuvent
être les résultats ?
Les cas résumés ci-dessous présentent quelques exemples d’économies obtenues
par un cabinet de conseil spécialisé : >
Cas 1 Une
société foncière nous a confié l’analyse des éléments servant de bases à l’imposition
des impôts locaux, pour une surface de bureaux de 2.232 M2. L’examen
méthodique de chaque lot, de sa surface et de son usage, a permis de réaliser
une économie annuelle de :
8 518 ¤ au titre de la Taxe
Foncière.
2 411 ¤ au titre de la taxe sur les bureaux en île de France.
5
003 ¤ en matière de taxe professionnelle pour son locataire. >
Cas 2 Suite
à des constatations effectuées sur un ensemble de bureaux de 850 M2,
celles-ci ont permis de révéler des surfaces aveugles, (considérées fiscalement
comme des bureaux éclairés), des bureaux transformés en archivage, des
petits bureaux transformés en « OPEN-SPACE » et un état d’entretien
moyen. L’organisme
gestionnaire de ces bureaux a obtenu, grâce à notre vérification, un dégrèvement
annuel de 2 592 ¤ en taxe foncière. >
Cas 3 Un
centre d’affaires parisien a bénéficié d’une révision de sa valeur locative foncière,
compte tenu du fait, qu’une partie des bureaux, anciennement loués à des clients,
avait été transformée en salle d’archives pour son propre compte ; la modification
portait sur 1.200 M2, l’économie fiscale a représenté : 18
% du montant l’imposition annuelle, avec des incidences non négligeables en
matière de taxe professionnelle pour les clients. >
Cas 4 Pour
87 agences d’une grande banque française, réparties sur la région parisienne,
nous sommes intervenus pour négocier avec l’administration fiscale, un nouveau
choix des locaux de références et la pertinence des coefficients de pondération ; Les
impositions ont subi des baisses de plus de 22 %. >
Cas 5 Une
entreprise internationale de services nous a contacté afin d’obtenir notre avis
sur le meilleur choix fiscal concernant une future implantation de bureaux
en île de France. Sur
les 4 sites étudiés, une économie de 47 % a pu ainsi être réalisée sur :
Taxe Foncière, Taxe Professionnelle, Taxe sur les bureaux, Taxe locale d’Equipement
et Redevance pour création de bureaux en IDF. >
Cas 6 Une
entreprise de travaux publics, a été surprise de constater qu’elle avait réglé
depuis plus de 20 ans, une imposition annuelle de 30 490 ¤,
pour un terrain servant de dépôt de matériel alors que l’imposition normale
n’était que de 1 829 ¤ par an. Il
s’agissait d’une erreur du cadastre qui considérait toujours et depuis plus
de 20 ans, ce dépôt, comme une usine toujours en activité. La déclaration
de démolition, n’ayant pas été prise en compte. L’impôt
payé à tort sur la période s’élevait donc à : 573 208 ¤.
07/05/2002
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